Vuosi sitten tekninen lautakunta päätti sopimuksen solmimisesta Kuntaisännöinti Oy:n kanssa, joka koskisi kaupunkikonsernin omistamien vuokratalojen ja liiketilojen isännöintipalveluiden kokonaisvaltaista hoitamista.
Kuntaisännöinnin toiminta Somerolla käynnistyi 1.2. Myös Kiinteistö Oy Somerasunnoille ja Kiinteistö Oy Jukolantie 3:lle annettiin konserniohje omalta osaltaan osallistua Kuntaisännöinti Oy:n kanssa tehtävään isännöintipalveluhankintaan.
Kuntaisännöinti Oy on perustettu vuonna 2020 . Yhtiön toimitusjohtaja on Jukka Asikainen Lappeenrannasta ja toisena omistajana on hallituksen puheenjohtaja Janne Salonen Huittisista. Janne Salonen toimii nyt siis myös Somerasuntojen toimitusjohtajana.
Sekä Salonen että Asikainen olivat toimineet jo ennen Kuntaisännöinnin perustamista kuntapuolella, tehden samaa hommaa. He totesivat, että vahvemmat hartiat saadaan, kun hynttyyt lyödään niin sanotusti yhteen.
Palvelua Toimistohotellissa
Yrityksen toimipisteenä on Heikintiellä sijaitseva Toimistohotelli. Janne Salonen käy säännöllisesti Somerolla. Toisena työntekijänä Somerolla aloitti kesäkuun alussa kiinteistösihteeri Sari Sneck-Mäkitalo . Hän hoitaa asiakaspalvelua ja kirjanpitoa ja on eniten tekemisissä asukkaiden kanssa.
Sneck-Mäkitalon luota lähtee jutustelun aikana hiljattain Somerolta vakinaisen kotikunnan saanut ukrainalaismies, joka muuttaa Somerasuntojen kohteeseen Sepäntielle. Se on hyvä kerrostalokohde ja hyvä koti. Siitäkin huolimatta, että käyttövesiputkiston saneeraus on alkamassa sinne alkuvuodesta.
Vuokrahuoneistoja on hallittavina paljon, Somerasunnoilla 195. Kysyntä on ollut Janne Salosen mukaan ollut nyt varsin hyvin, johtuen ukrainalaisten saamista kotipaikkaoikeuksista Somerolle.
Kotikunnan saamisen jälkeen muuttuu moni asia, joista yksi merkittävimpiä on, että muuttajan tulee vastaanottokeskuksen tarjoaman asunnon sijaan hommata itselleen oma asunto markkinoilta.
– Käytännössä he itse hakevat asuntoa ja vastaanottokeskus auttaa heitä muun muassa Kelan lomakkeissa. He ovat käytännössä aika nopeasti omillaan. Me autamme heitä, ja Google Kääntäjä on vahvassa käytössä, joka heillä on kyllä aika hyvin hallussa, Janne Salonen selvittää.
Osa kuntaan muuttajista puhuu vähän englantia ja osa suomeakin. Salonen on havainnut ukrainalaiset ahkeriksi ja työteliäiksi, ystävällisiksi ja vähään tyytyväisiksi.
Moninainen tehtäväkuva
Yritys hoitaa esimerkiksi yhtiöiden vuokralaskutuksen ja on kaikkiaan paljon tekemissä asukkaiden kanssa.
– Me hoidamme vuokrataloyhtiön hallinnoinnin A:sta Ö:hön. Suunnitellaan taloutta yhdessä hallituksen kanssa ja pyritään ajamaan yhtiön talous tavoiteltuun suuntaan. Tietysti hoidetaan samassa myös asukasyhteistyö.
Kuntaisännöinti myy isännöintipalvelut kunnille ja kuntien omistamille yhtiöille. Huoltoyhtiönä täällä toimii kaupungin konserniyhtiö Someron Talkkarit Oy, joka tarjoaa palvelunsa Kiinteistö Oy Somerasunnoille. Kaupungilta kiinteistöyhtiö ostaa teknisen isännöinnin, jolloin Kuntaisännöinnille jää enemmänkin hallinnollinen puoli kiinteistöjen hoidosta.
– Toki me teknistä isännöintiä tehdään aika lailla yhteistuumin, vaikka se ostetaankin kaupungin tekniseltä toimelta, Salonen huomauttaa.
Kiinteistö Oy Somerasunnot pyörii niillä rahoilla, joita vuokralaisilta kerätään. Kun tehdään isompia remontteja, ulkopuolelta täytyy saada niihin rahaa. Se tarkoittaa lainanhakua, johon yleensä haetaan kaupungilta takausta.
– Kaupunki ei saa, kun kilpailluilla markkinoilla eletään, suoranaisesti tukea vuokra-asuntoja. Se ei ole laillista tänä päivänä. Sen vuoksi nämä ovat erillisiä yhtiöitä, jotka toimivat omina yksikköinään.
– Se ei ole täsmällisesti oikein, jos joku puhuu olevansa Someron kaupungilla vuokralla. Sen sijaan he ovat vuokralla Kiinteistö Oy Somerasunnoilla, joka on yritys ja joka kerää vuokralaisilta tuloja. Jos tehdään paljon remonttia, on mahdollista, että se nostaa vuokria, Janne Salonen toteaa.
Korot kurittaa
Somerasuntojen täyttöaste on hyvää luokkaa. 95–100, sillä vain muutamia kohteita on vapaana. Tilanne on hyvin erilainen kuin oli ennen ukrainalaisten tuloa. Tänne on tullut yllättävän hyvin kotikunnan hakijoita, sillä määrä on kivunnut jo yli sadan.
Korot ovat olleet kovassa nousussa, mikä tekee korotuspainetta vuokriin. Näin on jouduttu toteamaan laajasti, esimerkkinä Heka, Helsingin kaupungin vuokra-asunnot ilmoitti aika rajuistakin vuokrakorotuksista.
Kiinteistöjen kuntopuolen suhteen Janne Salonen toteaa olevan vähän sama asia joka puolella, että korjausvelkaa on matkan saatossa kertynyt, jota pyritään edelleen paikkaamaan.
– Se on tasapainottelua. Onko paljon velkaa ja kiinteistöt hyvässä kunnossa, vai yritetäänkö sitä velkaakin maksaa, ettei korkopaineita tule.
Kiireellisimpiä ovat käyttövesiputkistojen saneeraukset. Heti alkuvuonna on suunnitteilla kolmen kohteen remontit. Niihin on valmistauduttu lainapyynnöillä ja takauspyynnöillä kaupungille. Rajusti kohonneet korkokustannukset eivät edesauta tilannetta, sillä aina on maksettavana myös kiinteät kulut.
– Ei ole turhaan kirjoiteltu, että korkokulut kurittavat kiinteistöpuolta nyt todella pahasti. Mutta korjaukset on tehtävä mitä on tehtävä. Aina joudutaan jostain säästämäänkin.
Salonen luonnehtii Somerasunnoilla olevan varsin vähän velkaa. Vastapuolella on se, että korjattavaa on paljon, eikä kaikkea pystytä omalla tulorahoituksella kattamaan. Kaikilla teknisillä asioilla on vain se tietty käyttöikä.
Purkamista ja rakentamista
Somerolla pyrittiin jo etukäteen pääsemään eroon purkukelpoisiksi tuomituista kiinteistöistä. Ne eivät enää ole rasitteena, mistä huolimatta jatkossakin joudutaan pohtimaan asuntokannan tasapainottamisia.
– Jossain vaiheessa pitää miettiä, että täytyy tehdä uuttakin. Talot ikääntyvät. Jossakin vaiheessa niitä ei kannata lähteä valtavasti korjaamaan. Luultavasti silti asuntokannan vähentäminen tulee aikaisemmin vastaan kuin uuden rakentaminen. Lähivuosina muutoksia varmasti tulee, Salonen ennakoi tulevaa.
Kuntapuolella on vuokra-asuntoja paljon, eikä Somero poikkea siinä suhteessa muista kunnista.
– On huomattavasti pienempiäkin kuntia, joissa on äkkiä se 200 vuokra-asuntoa. Tilastojen valossa näyttää siltä, että Somerolla olisi vuokra-asuntojen suhteen jatkossakin aika hyvin kysyntää. Toki kysyntään vastaa myös yksityinen puoli, eikä vain kunta.
———————–
Fakta: Kuntaisännöinti Oy ja kaupunki
- kuntaisännöinti Oy toimii 10 paikkakunnalla
- kuntaisännöinti hoitaa Someron kaupungin vuokrakohteita
- kuusi työntekijää, liikevaihto noin puoli miljoonaa
- täällä toimipiste on Toimistohotellissa Heikintiellä
- somerasuntojen hallituksen puheenjohtaja on kaupunginjohtaja Sami Suikkanen, muut jäsenet Helena Kuusniemi teknisestä toimesta sekä Vesa Aarnisaari
- someron kaupunki omistaa vuokrattavia asunto-osakkeita 46 kappaletta, muita vuokrattavia asuntoja 22 ja ARA-vuokra-asuntoja 36 kappaletta
- lisäksi kaupunki omistaa kolme liikekiinteistöä, joissa on 22 liiketilaa, Nuppulinnassa, Jauhetalossa ja teollisuushallissa Salontien varrella
- kiinteistö Oy Somerasunnot omistaa kaupunkikonserniyhtiönä 187 ARA-vuokra-asuntoa ja 3 muuta tilaa, joiden isännöinti on ollut vuoden alusta Kuntaisännöinnillä
- kiinteistö Oy Jukolantiellä on 8 vuokrattavaa liiketilaa, yhteensä kaupunkikonsernilla on asuntoja 291 ja liiketiloja 30