– Kaupunki omistaa paljon kiinteistöjä kookoonsa nähden, jos vertaa muihin saman kokoisiin paikkakuntiin, sanoo tekninen johtaja Esko Vuolukka .
Kaupungin vastavalmistunut kiinteistöstrategia vuosille 2024 – 2028, jonka tekninen lautakunta kokouksessaan hyväksyi, toimii Vuolukan mukaan työkaluna investointien suunnittelussa, mutta myös tulevaisuuden hahmottamisessa. Strategian selvitystyön mukaan kaupungin omistamien 54 kiinteistön suuntaa-antavat jälleenhankinta-arvot ovat yhteensä 96,04 miljoonaa euroa. Korjausvelka kiinteistöissä kipuaa 9,4 miljoonaan euroon. Summa on suuri.
Esimerkiksi Kiinteistö Oy Jukolantien rakennuksen korjausvelka 2,26 miljoonaa euroa on lähes yhtä suuri kuin jälleenhankinta-arvo 2,66 miljoonaa.
– Yli 30 vuotta vanhaan rakennukseen ei ole tehty mitään merkittävää investointitason remonttia, korjausvelan suuruutta selventää kaupungin teknisen toimen vastaava mestari Markus Älli .
Muita korkean korjausvelan kiinteistöjä ovat muun muassa Jauhetalo/hallirakennus 552 659 euroa, Nuppulinna 287 994 euroa, paloasema 513 141 euroa, toimintakeskus 574 855 euroa ja terveyskeskus 418 521 euroa.
– Korjausvelassa näkyy strategian puute ja se, ettei ole esimerkiksi hyvinvointialueen toimintatapojen epäselvyyden vuoksi tiedetty, mitä osalle rakennuksista olisi kannattavaa tehdä. Olemme monen suuren kysymysmerkin edessä tulevina vuosina.
Kysymysmerkeillä Vuolukka viittaa epäselvyyksiin vuokrasopimusten jatkoista Varhan kanssa ja tuleviin kiinteistöjen yhtiöittämisten vaikutuksiin. Selvitettävää riittää myös oppimisympäristöissä ja rakennusten käyttöikien täyttymisessä.
Kaupungin on varauduttava tilanteeseen, jossa Varha ei syystä tai toisesta jatka vuokrasopimuksiaan. Tällöin usean rakennuksen käyttötarkoitus jää avoimeksi, investointeja on suunniteltava uudelta kantilta ja vuokratulojen laskun vaikutukset huomioitava.
Varha on tuottanut kaupungille vuokratuloja viime vuonna noin 2,5 miljoonaa euroa. Vuoden 2023 teknisten palveluiden toimintatuotot ovat olleet yhteensä 3 585 900 euroa.
Kiinteistöt ovat merkittävimpiä kulueriä kaupungin taloudessa. Strategiakauden tavoitteena onkin laatia kaikille kiinteistöille selkeä käyttötarve ja -kohde. Tarvittaessa, ja mahdollisuuksien mukaan, kiinteistöistä on luovuttava.
Rakennuksia jaotellaan strategiassa neljään osa-alueeseen käyttötarpeen ja teknisen kunnon mukaan sekä edelleen kolmeen eri ”salkkuun”, jotka määrittävät kiinteistöjen kohtaloa.
Kiinteistökulut
Korjausvelka muodostuu:
Rakennuksen vuotuinen arvonlasku on sama kuin korjausvelan summa.
Valtioneuvoston laskennallisen arvion mukaan rakennuksen arvonlasku vuodessa on 1,75 % sen jälleenhankinta-arvosta.
Esimerkiksi 100 miljoonan euron kiinteistösalkussa korjausvelkaa kertyy noin 1,75 miljoonaa vuosittain.
Kaupungin tulisi pystyä investoimaan 1,75 % kiinteistöjen hankinta-arvoista vuosittain korjaustoimenpiteisiin.
Lisäksi kiinteistötoimen kuluihin lasketaan ylläpito- ja huoltokulut.
Nämä eivät nosta rakennusten teknistä kuntoa tai arvoa.